其他
深圳二手指导价，对于杭州楼市的参考意义 | 房叔说No.181
共7盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
以往的楼市新政调控方向重点都是集中在调控需求段，直接、间接的打压需求，减少短期需求对于市场的冲击，给市场卸压。 以及对新房市场进行严控，从而试图控制房价的快速上涨。
二手房稳不了，那么就先稳新房，试图降低市场对于未来房价上涨的预期。限地价、限售价是新房调控最高频出现的调控方式。 至于效果，短期肯定是有一定作用的。 新房既然都不涨价了，或小幅微涨，那么在新房价格稳定的预期下，相当一部分需求的购房情绪被短期抚平了，起码预期带来的慌张情绪得到了一定的缓解。 但对于长期处于人口导入，以及财富青睐的大城市，需求源源不断，这是难以扭转的。
决定楼市起伏的终究还是市场的供需是否平衡以及货币。 所以抑制楼市上涨最为有效的便是控制土地供给，以及调整信贷金融政策。
| PART 2 |
土地侧。 在土地政策持续向中西部倾斜的现在，在不改变顶层的土地分配模式，东部主要重点城市土地供给短期就并不能快速放量出让。 那么大城市，特别是东部大城市的供给扩大的压力是非常之大的，条件很难具备。 新增房屋供给匹配不了目前持续城市化、再城市化所催生的增量需求，那么大城市仅仅靠限价等降预期政策是改变不了房价持续上涨的趋势的。 这条才是导致重点东部大城市为何越调控越涨价的魔咒源头。
货币、信贷侧。
疫情下货币、信贷快速扩张，经济不景气，资金天然向具有稳定且保值的房产流动，房价不涨都难。 从宽泛的意义上说，想控制房价只要解决土地与信贷的问题，那么整体的楼市上涨问题就不大，房价会逐渐趋稳。 或者单方面的严控信贷，或扩张土地供给也能比较有效的控制房价的上涨，起码能够在一定的期限内释放不小的上涨压力。 既然通过土地、新房限价降低市场预期，加强限购以及提高契税等交易成本，这些抑制需求侧的政策都不能有效的抑制房价上涨，土地供给大幅扩张的难度也太大，那么还能有什么办法抑制房价上涨呢？ 深圳给出了方案——出台存量二手住宅的指导价格，试图抑制信贷资金流入楼市。
| PART 3 |
二手住宅楼盘指导价格出台，假如金融系统能够有效快速的衔接上，以地方政府的指导价格作为评估标准，那么对于楼市确实影响巨大。 从深圳给出的二手楼盘指导价可以看出，绝大部分的二手楼盘指导价格相对市场挂牌价格都有非常大的折扣，大部分楼盘相当于打了7折，部分热点板块更低。 假如按照平均7折进行评估，那么金融系统明面上给房地产输血的能力被严重限制，对市场的打击是比较明显的。 评估价变低，二套房等高首付购房基本就需要依靠自有资金，信贷基本被掐断。 首套房的购房成本也会急剧增加，换算下来，首套房的购房资金需要达到以往二套房的首付量级，首套房购房成本同样会非常明显的增加。 二手房成交必然会出现冰冻期，毕竟能拿出全款或极高的资金比例去购房的人群并不多。 购房去杠杆，这属于对需求侧的强抑制作用，如若能够按照政策预想的严格实行这套价格指导标准，作为银行等金融系统的评估标准，深圳此次的楼市确实能够起到立竿见影的作用。 但难的是地方政府的楼市政策与金融系统之间的契合。
| PART 4 |
银行假如按照这个评估标准，银行最为稳定的资金需求被掐死，银行还要不要生存？ 显然地方政府出台的指导价格标准与金融系统两者是有冲突的。 如若两者不能做比较好的衔接，这个所谓的二手指导价格的效果一定会大打折扣。 而近日多家深圳银行更明确表示，会以地方政府出台的二手指导价格为标准，但会有一定的幅度调整，可能会上浮15%。 这就说明了金融系统从开始就没有完全准备好和地方政府的楼市政策全盘对接挂钩。 那么此后，银行会不会依据指导价作为模糊的参考发放房贷，而另外又对消费、经营等抵押贷按照原来价格评估？ 这一些都是未知的，目前看来地方政府的调控和金融系统的执行确实有很大可能存在差异。 那么该政策对于楼市的杀伤就远不及预期。 而对于真正的购房者，该政策就算能够较好的执行，虽说市场会降温，购房的门槛反而会增加，买房的难度并不会减小。
在供需严重不平衡的城市谁会主动大幅降价卖房？最后可能就变成“一副名画500万，一个花瓶300万”。
| PART 5 | 在城市化加速，再城市化加快以及通胀的今天解决房价上涨过快，仍旧需要土地政策和信贷政策的配合，两者缺一不可。 对于杭州而言，其他城市的调控方式可以参考，但却也不一定完全适用。 就如此次深圳的二手指导价格，参考目前多方所传递出来的信息，政策都不一定确定可以完美实行，且可以预见会导致购房者购房难度的增加。
对于杭州这样一座需要人口持续流入，保持稳定的、相对宽松容易的购房环境更为重要。 但从深圳此次强力调控也可以非常明确的得出一个结论。 那就是房住不炒将持续影响所有中大型重点城市今后的楼市调控，房价一旦冒头明显，政策的大棒立即就来。
而杭州，就如此前我多篇推文内所说的，2021年楼市上涨趋势不变，但新政之后的新政注定不止一次。 但新政虽然不止一次，楼市政策多为应对型政策，但每次新政来临都意味着房价已经又有一波明显的上涨。 千万不要等它的到来，它到来说明又有不知道多少人完美错过属于自己的“最佳购房时机”。
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（2月版）
活动截止时间：2021年2月27日9:00
房叔跑盘：△星翠澜庭△晓月澄庐△源著天樾府△理想臻品△宸瀚里△森临澜府△沐宸院△春月杭宁府△江河鸣翠△上河公元△海逸翠廷房叔说：△瓶窑三盘怎么选△有学区的未来科技城上限在哪里？△2021新增5条地铁，新房二手选房△600万+怎么选？△500-600万怎么选？△400-500万怎么选？△300-400万怎么选？房叔瞰杭：△老余杭△之江△崇贤△北部新城△临平山北△良渚△闲林△三墩北△未来科技城房叔选房：△5大刚需红盘怎么选△改善8盘选房
PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条
点个在看，让房叔更好看。